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Lille
De tous les dispositifs fiscaux, la loi Malraux est sans doute l’un des plus anciens. La loi Malraux existe depuis 1962 mais a pris tout son intérêt sous le gouvernement Balladur en 1993 quand ce dernier a limité la déduction du déficit foncier sur le revenu global à 10700€. A l’époque, les travaux dans les bâtiments éligibles à la loi Malraux étaient déductibles du revenu global et les intérêts d’emprunt uniquement des revenus fonciers. Le Monument-Historique ( ou immeuble inscrit à l’inventaire des Monument-Historiques) échappait également à ce plafonnement des 10700€ et c’est toujours le cas en ce qui le concerne. En M.H, les intérêts d’emprunt sont en revanche déductibles du revenu global.
Avant tout , il nous faut préciser qu’il s’agit d’un projet dit « de restauration immobilière » visant à restaurer et valoriser le patrimoine architectural urbain.
La Loi Malraux a beaucoup évolué au grès des divers gouvernements et des lois de finances qui les accompagnent. Tantôt, elles permettent un déficit sur le revenu global, tantôt une réduction d’impôt(comme la Pinel ou la Censi-Bouvard par ex) !
Pour les « Malraux » faisant l’objet d’un permis de construire depuis début 2017 ce qui constitue la quasi-totalité des dossiers selon que le bâtiment se trouve en secteur sauvegardé, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt de 30% des travaux payés et de 22% si le projet est situé en ZPPAUP(Zone de Protection du Patrimoine Urbain et Paysager).
Dans les deux cas, l’économie d’impôt est reportable pendant 3 ans et dans la limite d’un plafond de 400000€ de travaux par an ce qui permet donc une économie d’impôt pouvant aller 120000€/an.
Les travaux éligibles à la réduction d’impôt de la Loi Malraux sont les travaux de démolition, de reconstruction de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logement, d’utilité publique, de transformation des combles ou de greniers afin de les rendre habitables, de réparation…En aucun cas, les travaux de création de surface.
Vous l’aurez compris la loi Malraux comme le Monument-Historique n’est pas soumis au plafond des niches fiscales.
Ce dispositif très avantageux permet de vous constituer un patrimoine très qualitatif !
L’emplacement, le projet doit être situé en secteur sauvegardé (il y en a 82 en France), le quartier anciens dégradés (taux 30%) en ZPPAUP et les Aires de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine (AMVAP au taux de 22%). Cette réduction d’impôt importante diminue évidemment considérablement le prix de revient de l’opération.
Obligation de louer « nu » le logement pendant 9 ans minimum après la dernière imputation fiscale. L’objectif est de privilégier un emplacement où l’on pourra louer « meublé » après 9 ans de façon à optimiser la fiscalité sur les loyers futurs.
Ces quartiers sont surveillés par l’architecte des Bâtiments de France qui sera très vigilent à la fois sur le permis de construire mais également sur le choix aux entreprises qui interviendront sur le chantier et aux matériaux utilisés. Le cout de construction s’en ressentira mais c’est aussi la garantie de la valorisation d’un immeuble de caractère.
Soit vous investissez dans un bien immobilier dans un premier temps puis vous adhérerez à une ASL (Association Syndicale Libre) qui vous proposera un marché de travaux global.
Avantage : vous pouvez moduler vos appels de fonds en fonction de vos besoins en défiscalisation et vous ne payez des frais d’enregistrement que sur le foncier.
Inconvénient : Lors de la revente, la base de calcul pour la plus-value est la valeur de l’acquisition du foncier seul.
Soit vous achetez en VIR (Vente d’Immobilier à Restaurer).
Avantage : Vous bénéficier d’une garantie de bonne fin (GFA) et lors de la revente, la base de calcul pour la plus-value sera le foncier+ travaux.
Inconvénients : Les appels de fonds suivront l’avancée des travaux (comme pour le neuf) et vous pairez des frais de notaire sur le foncier + travaux.
Dans les deux cas, le fait générateur de l’avantage fiscal est le paiement des travaux au titre de l’année civile.
La Loi MALRAUX offre également l’avantage de « gommer » un pic de fiscalité si besoin!
Pour optimiser ce dispositif, il faut payer au moins 12000 à 15000€ d’impôt par an sur le revenu.
Evidemment, privilégier un emplacement de qualité où il y a une forte demande locative et un marché immobilier très actif !
On pense évidemment aux métropoles importantes mais sauf de rares exceptions, les centres villes anciens de ces villes ont déjà été restaurés et les fonciers éligibles en mauvais état sont déjà excessivement cher à l’achat, à cela vous ajoutez des travaux importants et onéreux du fait des contraintes ainsi que des honoraires d’avocats qui vont sécuriser le dossier, le prix de revient avant réduction sera fatalement largement supérieur au marché.
Il faut donc privilégier des secteurs en plein développement où la répartition foncier/travaux sera très favorable…ce qui n’est pas facile trouver à trouver.
Le rôle de Synerg’I est donc d’essayer de dénicher les rares opportunités qui répondent aux critères précédemment cités afin d’éviter de « surpayer la défiscalisation ».
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