104 bis Boulevard de la Liberté
Lille
Prix à partir de 127 000 €
Lille est la plus grande métropole du Nord de la France. L’investissement locatif à Lille est donc très recherché. Le marché en immobilier locatif à Lille est le plus tendu en France ! La demande est largement supérieure à l’offre. L’investissement locatif à Lille est d’autant plus prisé que la demande est aussi importante dans la location nue que la location meublée.
Lille est à 1 heure de Paris (c’est donc quasiment la banlieue Parisienne) et 30 mn de Bruxelles en TGV ! Pas ou peu de terrains constructibles dans Lille intra-muros, il est donc permis d’imaginer que le prix de l’immobilier est encore voué à augmenter. Principalement pour les T1 et T2 car la municipalité privilégie les grandes surfaces pour faire venir des familles. Les quartiers les plus prisés sont le Vieux-Lille, le Centre-ville, le quartier Vauban et Euratechnologie, par contre les autres secteurs comme Wazemmes, Lille Sud, Lille Moulin, Lille-Fives évoluent très lentement.
Lille se situe au centre du département du Nord qui va d’Est à l’Ouest de Dunkerque à Fourmies. L’activité tertiaire est aujourd’hui prédominante.
On peut trouver quasiment toutes les formules d’investissement locatif sur Lille et sa région. En ce qui concerne la loi Pinel, Lille est en zone A et Valenciennes en B1. Il y a des conditions à respecter pour cet immobilier locatif et bénéficier des 21% de réduction d’impôts étalés sur 12 ans. Conditions de ressources du locataire, de durée de location et de plafond de loyer…A partir de 2021, les investissements en Pinel sont réservés uniquement au collectif.
Le secteur sauvegardé de Lille (Vieux Lille) est aujourd’hui restauré à 95% notamment grâce à la Loi Malraux (et aux immeubles classés Monuments-Historiques qui sont très présents). Le Vieux-Lille surprend par son éclectisme et la richesse de son patrimoine immobilier. Tout investissement dans ces secteurs ne se ne se situera pas à plus de 15mn à pied de la Grand Place et 20mn de la Gare Lille Flandre et Lille Europe.
La Loi Censi Bouvard (Etudiant), investissement locatif sur Lille avec bail commercial, sera plutôt située près des écoles et facultés donc dans le quartier Vauban(Catho), fac de Droit(Lille-Moulin) et de Médecine (Lille -Sud) ou Villeneuve d’Ascq (Cité Scientifiques).
Dans le secteur du Senior, il y a aujourd’hui en périphérie de LILLE à Saint-André notamment sur les bords de la Deûle.
L’investissement locatif en meublé (avec mandat de gestion) fonctionne très bien car la demande est aussi très importante. Les locataires sont évidemment les étudiants mais également les « 1er emplois », les cadres en déplacement (location directement à la société), les personnes en cours de divorce, etc…
Pour le meublé, l’idéal est de se trouver à 20mn au maximum de la gare ferroviaire, du tram ou du Métro donc cela correspond à La Madeleine, Lomme, Marcq en Baroeul au plus loin.
La ville de VALENCIENNES a été complétement restructurée dans les années 2000 par Jean-Louis BORLOO, Maire de la Ville, cela dit nous conseillons l’hyper centre-ville pour de l’immobilier locatif. On y trouve globalement toutes les fiscalités évoquées plus haut.
Bien que nous conseillions rarement cette fiscalité pour des raisons de risque de plus-value à la revente, le «Déficit Foncier »(Immeuble avec travaux) est évidemment possible dans ces villes mais gare à la fuite en avant et à la forte imposition sur les revenus fonciers dans un 2ème temps…
Quelle est la solution fiscale la plus adaptée à votre situation ?
Pour un investissement locatif « nue » via un mandat de gestion (ou en gestion directe), nous conseillons la proximité (plutôt sur Lille ou l’hyper centre du Valenciennois) afin de bien appréhender les caractéristiques intrinsèques du bien (Résidence Principale du locataire). Nous privilégierons les emplacements de qualité, patrimoniaux plutôt que les investissements peut-être plus rentables (sur le papier) c’est-à-dire où le foncier n’est certes pas très cher mais avec des évolutions du prix au M2 très incertaines et une population de locataires plus aléatoire…
Pour l’investissement locatif avec bail commercial, la réflexion est un peu différente car il ne doit pas y avoir de souci de gestion. Il faudra néanmoins se polariser sur un secteur d’activité pérenne (non saisonnier, non soumis aux aléas climatiques et économiques), sur des régions attractives et des gestionnaires de renom.
En ce qui concerne la rentabilité, il faudra évidemment raisonner sur du « net » c’est-à-dire impôts et charges déduites. Certes, si le « risque zéro » n’existe pas, il y a moyen de s’en approcher…
Notre métier de conseil en gestion de patrimoine commencera par une découverte complète de la situation patrimoniale et financière du client ainsi que de ses motivations d’investissements afin de lui conseiller la solution adaptée. Synerg’I en toute indépendance proposera un investissement locatif plutôt sur Lille optimisée par une loi de finances et souhaitera jouer la transparence sur les avantages et inconvénients de chaque proposition d’investissement.
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