Vous souhaitez réduire vos impôts tout en valorisant un bien immobilier ancien ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal particulièrement avantageux qui vous permet de déduire vos dépenses de travaux de vos revenus fonciers et, dans certains cas, de votre revenu global.
Un mécanisme simple, souple et efficace pour optimiser votre fiscalité tout en entretenant ou rénovant votre patrimoine immobilier.
Le déficit foncier n’est pas une loi de défiscalisation au sens strict, mais un mécanisme fiscal intégré au Code général des impôts (article 156 I-3° du CGI). Son principe repose sur une idée simple :
Les charges supportées par un propriétaire bailleur (notamment les travaux de rénovation, d’entretien ou d’amélioration) peuvent être déduites de l’ensemble des revenus fonciers.
Lorsque ces charges dépassent les revenus locatifs perçus, on parle alors de déficit foncier. Ce déficit vient d’abord effacer les revenus fonciers existants dans la limite de 10 ans maximum. Ce déficit (hors intérêts d’emprunt) est déductible du revenu global du foyer dans la limite de 10 700 € par an. Le fait générateur étant le paiement des travaux.
→ L’objectif : encourager les particuliers à entretenir le parc immobilier ancien grâce à un allégement leur fiscalité.
Pour bénéficier du mécanisme du déficit foncier, il faut respecter les critères suivants :
🏠 Type de bien : logement ancien loué nu (non meublé), à usage de résidence principale du locataire.
📍 Localisation : libre, sur tout le territoire français (aucune zone spécifique).
🧾 Nature des travaux déductibles :
💰 Type de revenus concernés : applicable uniquement si vous percevez des revenus fonciers imposables.
📆 Engagement de location : le bien doit rester loué au moins 3 ans après l’imputation du déficit sur le revenu global.
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Le déficit foncier est un dispositif souple, pérenne et puissant pour les investisseurs qui recherchent une optimisation fiscale sans contrainte de zonage ni de plafond d’investissement.
Le déficit foncier est particulièrement adapté aux investisseurs ayant déjà des revenus fonciers importants ou souhaitant rénover un bien ancien pour le louer durablement. Il constitue souvent une première étape avant des montages plus complexes (Monuments Historiques, Malraux, etc.).
Envisager un investissement plus modeste lorsque l’investisseur n’a pas de revenu foncier et envisager de faire les travaux à cheval sur 2 voire 3 années fiscales(3 x 10 700€ imputable sur le revenu global). Envisager de passé en meubler ensuite, pour éviter la fuite en avant.
Vous possédez un appartement ancien loué 12 000 € par an. Vous réalisez 25 000 € de travaux de rénovation (isolation, peinture, cuisine, salle de bain).
Vous pouvez imputer 10 700 € sur votre revenu global cette année, réduisant directement votre impôt.
Le solde de 2 300 € est reportable sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
✅ Vous diminuez donc votre impôt tout en valorisant un bien à long terme.
Pour conserver le bénéfice fiscal lié au déficit foncier, plusieurs conditions doivent être respectées :
📆 Durée de location : le logement doit être loué nu pendant au moins 3 ans à compter de l’année d’imputation du déficit sur le revenu global.
🏠 Usage du bien : le logement doit être destiné à l’habitation principale du locataire.
👥 Type de locataire : aucune condition de ressources ou de lien familial, à condition que le locataire ne soit pas membre du même foyer fiscal.
💼 Type de bail : location nue (bail d’habitation classique, loi du 6 juillet 1989).
🔧 Entretien des travaux : les travaux réalisés doivent être justifiés par des factures nominatives au nom du propriétaire.
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